Залог: взыскание и защита

Залоговый спор решает одну практическую задачу: кредитор хочет получить деньги из стоимости заложенного имущества, а залогодатель хочет сохранить имущество или хотя бы продать его по справедливой цене. Взыскание на предмет залога обращается в суде или без суда, если стороны заранее договорились о внесудебном порядке. Затем имущество продаётся на торгах или, в ряде случаев, оставляется кредитором за собой. На каждом этапе у залогодателя есть способы защиты: оспорить основания взыскания, начальную цену, процедуру торгов. Общие правила о залоге содержатся в параграфе 3 главы 23 Гражданского кодекса, для недвижимости действует закон № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Верховный Суд РФ обобщил практику в постановлении Пленума № 23 от 27 июня 2023 года «О применении судами правил о залоге вещей». Если стороны ведут предпринимательскую деятельность, спор рассматривает арбитражный суд.

Адвокат Петрова Е. В. представляет в залоговых спорах кредиторов и залогодателей, включая третьих лиц, которые заложили своё имущество за чужой долг. Работа начинается с проверки трёх вещей: действителен ли залог и зарегистрирован ли он надлежащим образом, есть ли основания для обращения взыскания и какова реальная стоимость имущества на текущую дату.

Ниже разобраны порядок обращения взыскания, оценка и начальная цена, реализация на торгах, способы защиты залогодателя и типовые ситуации из арбитражной практики.

Когда залог возникает и против кого он действует

Залог возникает из договора, а в случаях, указанных в законе, в силу закона. Для недвижимости ипотека подлежит государственной регистрации в ЕГРН. Для движимого имущества регистрация не обязательна, но кредитору важно внести уведомление о залоге в реестр уведомлений, который ведут нотариусы. Без такого уведомления кредитор не может ссылаться на залог в отношениях с третьими лицами, кроме тех, кто знал или должен был знать о нём.

Почему регистрация залога так важна

Если залогодатель продал заложенное оборудование или автомобиль, покупатель, не знавший о залоге, может стать добросовестным приобретателем. Тогда залог прекращается, и кредитор теряет обеспечение. Когда же уведомление внесено в реестр, покупатель считается знавшим о залоге, и кредитор вправе обратить взыскание на имущество уже у нового владельца. В спорах первым делом запрашивают выписку из реестра уведомлений и сверяют даты внесения и продажи.

Старшинство залогов

Одно имущество может быть заложено нескольким кредиторам. Очередь определяется датой возникновения залога, а для движимого имущества, если залог учтён в реестре уведомлений, датой внесения уведомления. Последующий залогодержатель получает деньги только после полного удовлетворения предшествующего. Это важно, когда стоимость имущества меньше суммы всех обеспеченных долгов.

Особые предметы залога

Не всякий залог выглядит как здание или станок. В бизнесе распространены залог товаров в обороте, залог долей в уставном капитале ООО, залог прав по договорам и залог прав по банковскому счёту. У каждого свои ловушки.

При залоге товаров в обороте залогодатель вправе продавать товар и заменять его новым того же рода. Проданный товар выходит из залога, поступивший становится заложенным. Спор возникает, когда к моменту взыскания на складе почти ничего нет. Кредитору приходится доказывать, что залогодатель нарушил обязанность поддерживать остаток, и требовать досрочного исполнения. Регулярные проверки склада и отчёты об остатках, предусмотренные договором, здесь решают многое.

Залог доли в ООО требует нотариального удостоверения и вносится в ЕГРЮЛ. Взыскание на долю ведёт к продаже её с торгов, но у других участников общества и у самого общества могут быть преимущественные права, которые нужно учитывать при реализации. Если устав запрещает отчуждение доли третьим лицам, реализация осложняется, и кредитор может получить лишь действительную стоимость доли.

При залоге прав по договору, например права требования оплаты от покупателя, кредитор вправе получить исполнение напрямую от должника по заложенному праву, если тот уведомлён о залоге. По своей механике это близко к уступке, и спорят здесь о том же: получено ли уведомление и какие возражения есть у должника.

Документы, с которых начинается анализ

• договор залога или ипотеки и выписка из ЕГРН или реестра уведомлений;
• основной договор, обеспеченный залогом, и расчёт задолженности;
• документы о праве собственности залогодателя на предмет залога;
• отчёты об оценке, если они составлялись при выдаче кредита или позже;
• требование кредитора об исполнении обязательства и доказательства его вручения.

Основания и порядок обращения взыскания

Кредитор вправе обратить взыскание на заложенное имущество при неисполнении или ненадлежащем исполнении должником обеспеченного обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает. Основания указаны в статье 348 ГК. При периодических платежах взыскание допускается, если нарушение сроков внесения платежей допущено более трёх раз в течение двенадцати месяцев, даже если каждая просрочка была незначительной.

Незначительность нарушения

Обращение взыскания не допускается, если нарушение обеспеченного обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Закон предполагает такую несоразмерность при одновременном соблюдении двух условий: сумма неисполненного обязательства меньше пяти процентов стоимости предмета залога, а просрочка длится меньше трёх месяцев. Для залогодателя это инструмент защиты от ситуации, когда из-за небольшого долга кредитор пытается забрать дорогой объект.

Судебный порядок

По общему правилу взыскание обращается по решению суда. Кредитор подаёт иск об обращении взыскания, часто одновременно с требованием о взыскании долга. В решении суд указывает сумму, подлежащую уплате из стоимости имущества, сам предмет залога, способ реализации и начальную продажную цену. Этот порядок обязателен в ряде случаев, например если предметом залога является жилое помещение гражданина или имущество, имеющее значительную историческую или художественную ценность.

Внесудебный порядок

Стороны могут заранее согласовать внесудебное обращение взыскания. Для недвижимости такое условие должно содержаться в нотариально удостоверенном договоре об ипотеке. Во внесудебном порядке кредитор получает исполнительную надпись нотариуса или реализует имущество по правилам, согласованным в договоре. Залогодатель в этом случае защищается иском об оспаривании исполнительной надписи или о прекращении обращения взыскания, если исполняет обязательство до продажи.

Оценка предмета залога и начальная продажная цена

Цена, с которой начинаются торги, определяет весь итог. Если она занижена, имущество уйдёт дёшево, и залогодатель останется должен. Если завышена, торги не состоятся, и процедура затянется.

Как суд устанавливает цену

Начальная продажная цена устанавливается соглашением залогодателя и залогодержателя, а при споре — судом. Для недвижимости закон об ипотеке предусматривает, что при определении цены по отчёту оценщика она составляет восемьдесят процентов рыночной стоимости, указанной в отчёте. Для движимого имущества такого правила нет, и цена обычно определяется на уровне рыночной стоимости. Залоговая стоимость, указанная в договоре, может не соответствовать текущей рыночной, особенно если договор заключён давно.

Судебная экспертиза

Залогодатель, не согласный с ценой, вправе заявить ходатайство о судебной оценочной экспертизе. Нужно предложить экспертную организацию, сформулировать вопросы, внести деньги на депозит суда. Эксперт осматривает объект и учитывает его текущее состояние, рынок, сопоставимые сделки. Если кредитор представил устаревший отчёт или отчёт без осмотра объекта, судебная экспертиза часто показывает иную стоимость.

Изменение цены после решения

Если после вступления решения в силу рыночная стоимость существенно изменилась, залогодатель или залогодержатель вправе обратиться в суд с заявлением об изменении порядка исполнения решения и установлении новой начальной цены. Такое заявление подают, когда между решением и торгами прошло много времени.

Реализация на торгах и оставление имущества за кредитором

Реализация заложенного имущества при судебном порядке производится путём продажи с публичных торгов в порядке, установленном законодательством об исполнительном производстве. Торги организует специализированная организация по поручению территориального органа Росимущества после передачи имущества судебным приставом.

Если торги не состоялись

При объявлении первых торгов несостоявшимися кредитор вправе оставить имущество за собой или проводятся повторные торги. На повторных торгах цена снижается. Если и повторные торги не состоялись, залогодержатель вправе оставить предмет залога за собой по цене, сниженной относительно начальной. Если он этого не сделает в установленный срок, залог прекращается. Это правило часто упускают кредиторы: пропустив срок, они теряют и имущество, и залоговое обеспечение.

Распределение выручки

Из суммы, вырученной от продажи, удовлетворяются требования залогодержателя в размере, указанном в решении, и расходы на реализацию. Если выручка превышает долг, разница возвращается залогодателю. Если выручки не хватает, кредитор вправе взыскать недостающую сумму с должника из другого имущества, если законом или договором не предусмотрено, что обязательство прекращается. Для ипотеки жилья граждан действуют специальные правила, но в предпринимательских спорах чаще работает общее правило.

Внесудебная реализация

Во внесудебном порядке имущество продаётся на торгах, организованных залогодержателем, или путём продажи на комиссионных началах, или оставляется кредитором за собой, если это предусмотрено договором с залогодателем-предпринимателем. Такие способы допускает статья 350.1 ГК. Залогодатель вправе оспорить внесудебную продажу, если цена существенно ниже рыночной или нарушена процедура.

Оспаривание торгов

Торги могут быть признаны недействительными, если нарушены правила их проведения: извещение опубликовано с нарушением сроков или без существенных сведений об имуществе, необоснованно отказано в допуске участнику, торги проведены по цене, отличной от установленной судом. Иск подают в течение года со дня проведения торгов. Признание торгов недействительными влечёт недействительность договора, заключённого с победителем. Для залогодателя это последняя возможность сохранить имущество или добиться его повторной продажи по справедливой цене, но нарушение должно быть существенным и повлиять на результат торгов. Формальные недочёты, не повлиявшие на цену и круг участников, основанием для отмены обычно не служат.

Как защищается залогодатель

Защита залогодателя строится на нескольких уровнях, и их удобно рассматривать последовательно, начиная с доводов, способных снять требование целиком, и заканчивая вспомогательными.

Оспаривание самого залога

Договор залога может быть недействителен: подписан неуполномоченным лицом, заключён без необходимого одобрения крупной сделки или сделки с заинтересованностью, предмет залога не индивидуализирован. Для недвижимости залог не возникает без регистрации. Для имущества, которое залогодателю не принадлежало, залог по общему правилу не возникает, если кредитор не был добросовестным.

Прекращение залога

Залог прекращается, если прекратилось обеспеченное обязательство, если имущество погибло, если его приобрёл добросовестный покупатель, не знавший о залоге, или если истёк срок залога. При гибели застрахованного имущества права залогодержателя распространяются на страховое возмещение.

Погашение долга до продажи

Должник и залогодатель, если это разные лица, вправе в любое время до продажи прекратить обращение взыскания, исполнив обеспеченное обязательство или его просроченную часть. Это право сохраняется и после решения суда. Если просрочка погашена, а основной долг ещё не истребован досрочно, взыскание может быть прекращено и имущество сохранено.

Отсрочка продажи

По заявлению залогодателя суд при наличии уважительных причин вправе отсрочить продажу заложенного имущества. В предпринимательских спорах отсрочка встречается реже, но возможна, если продажа в данный момент приведёт к несоразмерным потерям, а у должника есть реальный план погашения.

Залогодатель — третье лицо и залог в банкротстве

Имущество часто закладывает не сам должник, а связанное с ним лицо: собственник бизнеса передаёт в залог свою недвижимость по кредиту компании. Такой залогодатель отвечает только стоимостью заложенного имущества, а не всем своим имуществом, если он не является одновременно поручителем.

Права третьего лица-залогодателя

Залогодатель, не являющийся должником, вправе выдвигать против требований кредитора возражения, которые мог бы выдвинуть должник. Он вправе погасить долг, чтобы сохранить имущество, и тогда к нему переходят права кредитора по основному обязательству. Если основное обязательство изменили без его согласия и это увеличило его ответственность, он отвечает на прежних условиях. Сроки для требований к такому залогодателю тоже нужно проверять: Пленум ВС РФ в 2023 году подробно разобрал вопросы давности по требованиям к залогодателю.

Залоговый кредитор в банкротстве

Если залогодатель находится в банкротстве, залоговый кредитор должен включить свои требования в реестр как обеспеченные залогом. Тогда из средств, вырученных от продажи предмета залога, он получает приоритетное удовлетворение. Порядок и условия продажи залогового имущества в банкротстве определяет именно залоговый кредитор, а разногласия с управляющим разрешает суд. Кредитор, не заявивший вовремя о залоговом статусе, теряет приоритет.

Как такие споры рассматриваются в арбитраже

Иск об обращении взыскания на заложенную недвижимость рассматривается по месту её нахождения по правилам исключительной подсудности. Для движимого имущества действуют общие правила или договорная подсудность. Кредитор, как правило, одновременно просит о мерах обеспечения: запрете отчуждать предмет залога.

Типовая ситуация: заниженная залоговая стоимость

Банк обращает взыскание на склад компании, начальную цену просит установить по залоговой стоимости десятилетней давности. Залогодатель заявляет ходатайство о судебной экспертизе. Эксперт определяет текущую рыночную стоимость, и суд устанавливает начальную цену в размере восьмидесяти процентов от неё. Для залогодателя это означает меньший остаток долга после продажи, а иногда и возврат разницы.

Типовая ситуация: продажа заложенного имущества

Залогодатель продал заложенную технику, покупатель ссылается на добросовестность. Кредитор представляет выписку из реестра уведомлений о залоге, внесённом до сделки. Суд отказывает покупателю в признании его добросовестным и обращает взыскание на технику у него.

Работа адвоката

Адвокат Петрова Е. В. проверяет действительность и регистрацию залога, сроки и основания взыскания, стоимость имущества. Для залогодателя она готовит возражения, ходатайство об экспертизе, заявление об отсрочке, оспаривает торги. Для кредитора готовит иск или обращение к нотариусу, контролирует сроки оставления имущества за собой. Она участвует в заседаниях во всех инстанциях, в том числе дистанционно, и сопровождает исполнительное производство.

Если кредитор только направил требование, полезно сразу заказать выписку из реестра и актуальную оценку имущества, чтобы понять свою позицию до суда.

Основной канал связи с адвокатом — электронная почта arbitrazhdelo@gmail.com.