Аренда: каникулы и суды

Арендатор коммерческого помещения может законно платить меньше или позже в трёх ситуациях: когда стороны договорились об арендных каникулах, когда закон дал отсрочку или право требовать снижения платы в кризис, и когда условия пользования помещением существенно ухудшились не по вине арендатора. Сама по себе потеря выручки не освобождает от оплаты. В 2020 году специальные правила ввёл закон 98-ФЗ, а порядок отсрочки установило постановление Правительства РФ № 439. Эти нормы действовали для периода ограничений, но выработанная по ним практика до сих пор определяет, как суды оценивают требования о снижении аренды. В остальное время арендатор опирается на общие нормы ГК РФ и условия своего договора.

Адвокат Петрова Е. В. ведёт в арбитражных судах споры арендаторов и арендодателей: о взыскании долга и неустойки, о снижении арендной платы, о действии договорных каникул, о досрочном расторжении и возврате обеспечительного платежа. Ниже разобрано, как работают каникулы, когда суд снижает плату, какие договорные механизмы защищают от кризиса и как складывалась практика.

Арендные каникулы: договорные и законные

Под арендными каникулами понимают период, в течение которого арендатор не платит аренду или платит её частично. Каникулы бывают двух видов: договорные, которые стороны согласовали сами, и законные, введённые государством на время кризиса.

Договорные каникулы при въезде

Самый распространённый вариант — каникулы на период ремонта и отделки помещения при заключении договора. Арендатор не платит постоянную часть аренды несколько месяцев, пока готовит помещение к работе. Споры возникают, когда договор расторгается досрочно. Арендодатель требует оплатить каникулярный период, поскольку каникулы давались под условием длительной аренды. Суды удовлетворяют такие требования, только если договор прямо предусматривает возврат льготы при досрочном прекращении. Если такого условия нет, каникулы считаются безусловными.

Законные каникулы 2020 года

Закон 98-ФЗ от 01.04.2020 в статье 19 предоставил арендаторам недвижимости право требовать отсрочки уплаты арендной платы за 2020 год. Требования к отсрочке установило постановление Правительства РФ № 439 от 03.04.2020. Отсрочка давалась арендаторам из наиболее пострадавших отраслей по договорам, заключённым до введения режима повышенной готовности. Отсроченные суммы подлежали уплате поэтапно, начиная с 2021 года, без штрафов и пеней за период отсрочки.

Как суды применяли право на отсрочку

Арендодатель был обязан заключить дополнительное соглашение об отсрочке по требованию арендатора. Если он уклонялся, арендатор мог обратиться в суд, а суд признавал отсрочку предоставленной на условиях, установленных постановлением. Арендодатели, которые начисляли неустойку за просрочку в период отсрочки, проигрывали такие споры. Главным вопросом становилось, относится ли арендатор к пострадавшей отрасли: суды проверяли основной код деятельности по ЕГРЮЛ на определённую дату.

Снижение арендной платы: когда суд уменьшает сумму

Отсрочка лишь сдвигает платёж. Снижение уменьшает долг. Это более сильное средство, и суды применяют его строже.

Право на снижение по закону 98-ФЗ

Статья 19 закона 98-ФЗ также дала арендатору право требовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества из-за введённых ограничений. Суды проверяли, была ли деятельность арендатора в помещении действительно запрещена или ограничена. Если арендатор мог работать, хотя и с меньшей выручкой, снижение не давалось. Если помещение было закрыто по решению властей, плата за этот период снижалась.

Общее правило ГК РФ о снижении

Пункт 4 статьи 614 ГК РФ позволяет арендатору требовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором, или состояние имущества существенно ухудшились. Это правило действует независимо от кризисов. Верховный Суд РФ в обзоре по вопросам, связанным с пандемией, указал, что введённые ограничения могут рассматриваться как такое обстоятельство.

Размер снижения

Закон не устанавливает, на сколько процентов снижается плата. Суд определяет размер с учётом конкретных обстоятельств: насколько ограничено было использование, какую часть помещения можно было использовать, какие расходы нёс арендодатель, работал ли арендатор в формате доставки или онлайн-продаж. Суды принимали в качестве доказательств данные о посещаемости, выручке до и после ограничений, документы о закрытии торговых центров.

Снижение по договорным основаниям

Договор может содержать собственные основания для снижения: закрытие торгового центра, отключение коммуникаций, ремонт фасада, ограничение доступа покупателей. Такие условия суды применяют без необходимости доказывать существенность ухудшения, поскольку это согласованная воля сторон.

Недостатки помещения как основание уменьшить плату

Отдельная ситуация — когда помещение передано с недостатками или они возникли в ходе аренды: протекает кровля, не работает отопление, отключено электричество из-за долгов арендодателя перед сетевой компанией. ГК РФ даёт арендатору выбор: потребовать устранения недостатков, соразмерного уменьшения платы, возмещения своих расходов на устранение или досрочного расторжения договора. Главное доказательство — акт, составленный с участием арендодателя или с его вызовом. Без такого акта суды относятся к ссылкам на недостатки скептически, особенно если арендатор заявил о них только после получения претензии о долге.

Договорные механизмы защиты от кризиса

Практика 2020 года показала, что лучше всего защищены стороны, которые заранее прописали в договоре порядок действий на случай кризиса. Такие условия теперь включаются в новые договоры всё чаще.

Оговорка о снижении при закрытии

Условие о том, что при запрете деятельности арендатора по решению органов власти арендная плата снижается на определённый процент или не начисляется совсем. Такая оговорка исключает спор о существенности ухудшения и размере снижения.

Переменная арендная плата

Арендная плата, состоящая из постоянной части и процента от оборота арендатора. При падении оборота автоматически снижается и платёж. Для торговых центров это распространённая модель, которая естественным образом распределяет риск между сторонами.

Право на отказ от договора

Право арендатора отказаться от договора, если ограничения действуют дольше установленного срока. Это позволяет арендатору выйти из договора, не доказывая в суде существенное изменение обстоятельств. Последствия для обеспечительного платежа при этом известны заранее.

Обеспечительный платёж и его зачёт

Порядок использования обеспечительного платежа в кризис: право арендатора зачесть его в счёт текущей аренды при ограничениях, обязанность восстановить после их окончания. Это даёт арендатору временную ликвидность без отсрочки по закону.

Как суды рассматривали арендные споры после 2020 года

Судебная практика по аренде в кризис сложилась под влиянием обзоров Верховного Суда РФ и постановления Правительства № 439. Выделяются несколько устойчивых подходов.

Отсрочка и снижение не отменяют долг автоматически

Суды указывают, что право на отсрочку или снижение нужно реализовать: направить арендодателю требование, предложить заключить дополнительное соглашение. Арендатор, который просто перестал платить, не ссылаясь ни на какие основания, отвечает за просрочку. Если он заявил о праве на снижение только при взыскании долга, суд проверит обоснованность, но может взыскать часть долга и неустойку за период до заявления.

Приоритет договора над законом

Если стороны заключили соглашение об изменении платы на период ограничений, суды применяют именно его, а не законные механизмы. Арендатор, подписавший соглашение о скидке в 30%, не может затем требовать через суд большее снижение, ссылаясь на закон. Соглашение считается реализацией права на снижение.

Роль арендодателя-собственника

Суды учитывают, что арендодатель тоже несёт расходы: налоги, коммунальные платежи, обслуживание кредита. Полное освобождение арендатора от платы даётся редко. Чаще суды снижают плату пропорционально ограничениям, оставляя арендодателю возможность покрыть расходы на содержание имущества.

Взаимосвязь с расторжением договора

Арендаторы, которые хотели выйти из договора в кризис, пытались использовать статью 451 ГК РФ. Суды в большинстве случаев указывали на специальные механизмы: отсрочку, снижение, договорные условия. Расторжение по 451-й статье удовлетворялось редко, только если деятельность в помещении стала невозможной надолго.

Долг, неустойка и расторжение при неоплате аренды

Когда арендатор не платит и не заявляет ни о каникулах, ни о снижении, спор переходит в плоскость взыскания. Здесь у арендодателя есть несколько инструментов, а у арендатора — ограниченный набор возражений.

Взыскание долга и неустойки

Арендодатель взыскивает основной долг за весь период пользования, включая месяцы после окончания срока договора, если арендатор не вернул помещение. Неустойка начисляется по ставке из договора. Если договор её не предусматривает, начисляются проценты за пользование чужими денежными средствами по ключевой ставке. Арендатор вправе просить о снижении неустойки как явно несоразмерной последствиям нарушения. Суды снижают договорную неустойку, если её ставка многократно превышает обычный уровень, но не ниже размера процентов по ключевой ставке, если иное не доказано.

Плата за время после окончания договора

Если договор прекращён, а арендатор не освободил помещение и не подписал акт возврата, он платит за всё время просрочки. Ссылки на то, что арендатор фактически не пользовался помещением, но оставил там имущество или не передал ключи, суды отклоняют. Возврат считается состоявшимся после подписания акта или после доказанного уклонения арендодателя от приёмки.

Досрочное расторжение по требованию арендодателя

ГК РФ позволяет арендодателю требовать досрочного расторжения договора через суд, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного срока не вносит арендную плату. Перед иском арендатору направляется письменное предупреждение о необходимости исполнить обязательство в разумный срок. Если договор даёт арендодателю право на внесудебный отказ при просрочке, суд проверит, правильно ли оформлено уведомление и наступило ли условие.

Удержание имущества и доступ в помещение

Арендодатели нередко блокируют доступ в помещение или удерживают имущество арендатора в счёт долга. Удержание вещей должника закон в определённых случаях допускает, но ограничение доступа в помещение до расторжения договора суды расценивают как нарушение обязанности арендодателя обеспечить пользование. Арендатор в такой ситуации вправе требовать снижения платы за период блокировки и возмещения убытков, поэтому арендодателю безопаснее действовать через суд.

Типовые арендные споры в арбитражных судах

Ниже описаны обобщённые ситуации, которые регулярно встречаются в практике. Это не рассказ о конкретных делах адвоката и их исходах, а типичная логика, по которой суды разбирают такие споры.

Кафе в закрытом торговом центре

Арендатор кафе в торговом центре не платил аренду в период закрытия ТЦ по решению властей. Арендодатель подал иск о взыскании долга и неустойки. Арендатор заявил о праве на снижение. Суд признал, что использование помещения было невозможно, и снизил плату за период запрета до суммы, покрывающей расходы арендодателя на содержание объекта. Неустойка за этот период не взыскана.

Офис, который продолжал работать

Арендатор офиса ссылался на пандемию и требовал снижения платы. Суд установил, что деятельность арендатора не была запрещена, сотрудники частично работали в офисе, частично удалённо. Снижение не дано: падение выручки и переход на удалённую работу являются предпринимательским риском арендатора.

Досрочный выезд после каникул

Арендатор получил полгода каникул на ремонт и через год расторг договор по договорному праву. Арендодатель потребовал оплаты каникулярного периода. Договор не содержал условия о возврате льготы. Суд отказал арендодателю, указав, что каникулы предоставлены безусловно, а право на отказ арендатор реализовал в соответствии с договором.

Удержание обеспечительного платежа

Арендатор освободил помещение и потребовал вернуть обеспечительный платёж. Арендодатель удержал его в счёт компенсации за состояние помещения и досрочный выезд. Суд проверяет, предусматривает ли договор такое удержание, есть ли акт возврата с фиксацией недостатков. Если акт подписан без замечаний, а удержание договором не предусмотрено, платёж взыскивается с процентами.

Одностороннее повышение ставки

Арендодатель склада уведомил арендатора, что с нового квартала ставка вырастает на треть из-за роста коммунальных тарифов и налога на имущество. Арендатор продолжил платить по старой ставке, арендодатель подал иск о взыскании разницы. Суд проверяет, даёт ли договор арендодателю право менять ставку в одностороннем порядке, с какой периодичностью и по какой формуле. ГК РФ позволяет изменять размер арендной платы не чаще одного раза в год, если договором не предусмотрено иное. Если договор права на одностороннее изменение не содержит, уведомление считается лишь предложением изменить условия, и суд во взыскании разницы отказывает. Если право есть, но повышение превышает согласованную формулу, взыскивается только разница в пределах формулы.

Как Петрова Е. В. ведёт арендные споры

Арендные споры требуют внимательного анализа договора, переписки сторон и фактических обстоятельств пользования помещением. Работа адвоката начинается до суда.

Для арендатора

Проверяются основания для каникул, отсрочки или снижения: условия договора, действие специальных законов, фактическое ухудшение условий пользования. Готовится письменное требование арендодателю с обоснованием и расчётом. Собираются доказательства: документы о закрытии объекта, данные о выручке, акты о недостатках помещения. Если арендодатель отказывается, готовится иск о снижении платы или возражения на иск о взыскании долга.

Для арендодателя

Анализируется обоснованность требований арендатора о снижении или отсрочке. Проверяется, относится ли арендатор к категориям, имеющим право на льготы, и реализовал ли он это право в установленном порядке. Составляется расчёт долга и неустойки с учётом возможных льготных периодов. Готовится иск о взыскании и расторжении договора, если просрочка систематическая.

Где рассматриваются споры

Споры между арендаторами и арендодателями — юридическими лицами и предпринимателями рассматривают арбитражные суды. Иск подаётся по месту нахождения ответчика, если договор не устанавливает иную подсудность. Обязателен претензионный порядок: претензия и тридцать календарных дней ожидания ответа, если договор не устанавливает другой срок. Документы подаются через систему «Мой арбитр», ход дела отслеживается в картотеке kad.arbitr.ru.

Основной канал связи с адвокатом — электронная почта arbitrazhdelo@gmail.com.