ЖКХ для бизнеса: споры о начислениях

Компания, которой принадлежит или которая арендует нежилое помещение в многоквартирном доме, платит управляющей организации за содержание общего имущества, а ресурсоснабжающим организациям — за электроэнергию, тепло, воду и водоотведение. Споры возникают, когда начисления не совпадают с договором, тарифами или реальным потреблением, когда управляющая компания выставляет долг за годы назад, а ресурсник требует оплату по нормативу при исправном приборе учёта. Между юридическими лицами и предпринимателями эти дела рассматривают арбитражные суды. Основу регулирования составляют Жилищный кодекс РФ, правила предоставления коммунальных услуг, утверждённые постановлением Правительства РФ № 354 от 6 мая 2011 года, и правила содержания общего имущества, утверждённые постановлением № 491 от 13 августа 2006 года.

Адвокат Петрова Е. В. ведёт такие дела на стороне собственников и арендаторов нежилых помещений, а также компаний, владеющих отдельно стоящими зданиями и получающих ресурсы напрямую. Основная работа состоит в проверке расчёта: какая площадь взята, какой тариф применён, откуда взялся объём общедомовых нужд и был ли у начисляющей организации вообще договор или право выставлять счёт.

Ниже разобрано, из чего складываются начисления, как доказывать ненадлежащее качество услуг, как устроены договоры с управляющими компаниями и ресурсниками, как добиться перерасчёта и как обычно проходят такие дела в арбитражном суде.

Кто выставляет счета нежилым помещениям

Собственник нежилого помещения в многоквартирном доме несёт бремя содержания общего имущества наравне с собственниками квартир. Обязанность возникает с момента регистрации права собственности, а для застройщика и первого приобретателя — с момента передачи помещения по акту. Отсутствие письменного договора с управляющей организацией не освобождает от оплаты. Суды взыскивают плату и без договора, если управляющая компания доказала, что фактически обслуживала дом.

Коммунальные ресурсы для нежилых помещений с определённого момента поставляются по прямым договорам с ресурсоснабжающими организациями. Правила № 354 обязывают собственника нежилого помещения заключить договор ресурсоснабжения напрямую. Если договор не заключён, объём потребления может определяться расчётным способом, который обычно заметно дороже реального. Этот момент часто упускают компании, купившие помещение и продолжающие платить только управляющей компании.

Арендатор и собственник

Обязанность перед управляющей организацией и ресурсниками по закону лежит на собственнике. Договор аренды может перекладывать эти расходы на арендатора, но это не меняет того, кто является должником перед управляющей компанией. Если арендатор не платит, иск предъявляется собственнику, который потом взыскивает расходы с арендатора. Исключение — когда арендатор сам заключил договоры с ресурсоснабжающими организациями и прямо принял на себя обязательства по оплате.

Отдельно стоящие здания

Если компании принадлежит отдельное здание, управляющей организации нет. Договоры заключаются напрямую с каждым ресурсником и сетевой организацией. Споры здесь ближе к спорам по энергоснабжению: объём, тариф, учёт, качество. Жилищное законодательство к ним не применяется, а правила определяются ГК, отраслевыми законами и договором.

Начисления за содержание и ремонт общего имущества

Плата за содержание жилого помещения для собственника нежилого помещения рассчитывается исходя из площади помещения и размера платы, утверждённого общим собранием собственников. Если собрание не утвердило размер, применяется ставка, установленная органом местного самоуправления. Отдельной строкой идёт взнос на капитальный ремонт, если дом включён в региональную программу.

Чаще всего спорят о площади. Управляющая компания берёт площадь из технического паспорта, а в ЕГРН указана меньшая. Иногда в расчёт включают площадь подвальных помещений, которые принадлежат другому лицу или являются общим имуществом. Второй предмет спора — размер платы: компания начисляет по тарифу, который не был утверждён собранием, или применяет повышенную ставку «для нежилых помещений», хотя закон требует единого размера для всех собственников.

Дополнительные услуги и целевые сборы

Управляющие компании выставляют нежилым помещениям плату за вывоз мусора, охрану, консьержа, видеонаблюдение, уборку прилегающей территории. Эти услуги законны, только если утверждены общим собранием и включены в договор управления. Решение собрания, принятое с нарушениями, собственник вправе оспорить в суде, а в арбитражном споре о долге сослаться на отсутствие основания для начисления. Если решение собрания о дополнительной услуге ничтожно, например, принято без кворума, на это можно ссылаться и без отдельного иска.

Взносы на капитальный ремонт

Взносы на капремонт собственник нежилого помещения платит так же, как владельцы квартир. Если дом формирует фонд на счёте регионального оператора, взыскателем выступает региональный оператор, если на специальном счёте — владелец спецсчёта. Спор о том, кто вправе требовать взносы, возникает при смене способа формирования фонда. Кроме того, проверяется дата включения дома в региональную программу и дата, с которой возникла обязанность платить: для новых домов она наступает не сразу после ввода в эксплуатацию.

Отходы и отдельный договор с региональным оператором

Вывоз твёрдых коммунальных отходов для нежилых помещений оформляется договором с региональным оператором. Если компания вывозит отходы собственными силами по договору с иной организацией, это не освобождает от обязанности заключить договор с региональным оператором. Споры с региональным оператором тоже рассматривают арбитражные суды, и позиция строится на фактическом образовании отходов и способе расчёта.

Коммунальные ресурсы и расчёт объёма

Объём коммунальных ресурсов определяется по индивидуальному прибору учёта нежилого помещения. Если прибора нет или он вышел из строя, применяются расчётные способы, указанные в правилах № 354. Для нежилых помещений расчётный объём электроэнергии, воды и тепла определяется иначе, чем для квартир, и часто оказывается значительно выше фактического.

Отдельно начисляется ресурс, потреблённый на общедомовые нужды. Объём общедомовых нужд распределяется пропорционально площади помещения. Если в доме нет общедомового прибора учёта, объём определяется по нормативу. Если прибор есть, начисление зависит от разницы между его показаниями и суммой индивидуального потребления. Ошибки в распределении общедомового объёма и в учёте нежилых помещений при этом расчёте — частое основание для возражений.

Отопление

Плата за отопление нежилого помещения определяется с учётом наличия общедомового прибора учёта тепла и индивидуального прибора в помещении. Если помещение переведено на автономное отопление с согласования, начисление по общедомовому расходу может быть оспорено, однако практика по этому вопросу неоднородна и зависит от законности переустройства. Суды проверяют, было ли переустройство согласовано и соблюдены ли технические требования.

Приборы учёта и их допуск

Прибор учёта считается пригодным, если он допущен в эксплуатацию, опломбирован и прошёл поверку. Если срок поверки истёк, ресурсник вправе начислять расчётным способом. Потребителю важно вовремя сообщать о выходе прибора из строя и о замене, получать акты допуска. Акт допуска, акт снятия пломбы, паспорт с отметкой о поверке — основные документы в споре о расчётном объёме.

Качество услуг и работ по содержанию дома

Если управляющая компания не выполняет работы по содержанию общего имущества или выполняет их некачественно, собственник вправе требовать снижения платы. Правила изменения размера платы при оказании услуг ненадлежащего качества утверждены постановлением Правительства РФ. Основанием служит акт о нарушении качества, составленный с участием представителя управляющей организации, либо акт, составленный собственниками при её неявке.

На практике компании пытаются доказать некачественное содержание фотографиями и перепиской, без актов. Суды принимают такие доказательства, если они в совокупности позволяют установить нарушение, период и объём невыполненных работ. Сильнее всего работают акты с датами и описанием, заявки в аварийно-диспетчерскую службу и ответы на них, предписания жилищной инспекции.

Качество коммунальных ресурсов

При поставке коммунальных ресурсов ненадлежащего качества, например, горячей воды с температурой ниже нормативной или с перерывами сверх допустимой продолжительности, размер платы снижается. Правила № 354 устанавливают допустимые отклонения и порядок перерасчёта. Нарушение фиксируется актом проверки, в котором указываются время начала и окончания нарушения и способ измерения.

Ущерб от аварий в общем имуществе

Если помещение компании затоплено из-за прорыва стояка или протечки кровли, ответственность несёт управляющая организация как лицо, отвечающее за содержание общего имущества. Компания взыскивает стоимость ремонта, повреждённого товара и оборудования. Объём ущерба подтверждается актом о заливе, заключением оценщика и первичными документами. Если причиной стало имущество соседнего собственника, ответчиком становится он.

Договоры управления и ресурсоснабжения: что проверить

Договор управления многоквартирным домом утверждается общим собранием и одинаков для всех собственников. Собственник нежилого помещения не может настаивать на индивидуальных условиях, но вправе требовать выдачи экземпляра договора и приложений, в которых указан перечень работ и услуг. Расхождение между перечнем работ и фактически выставляемыми статьями — основание для возражений.

Договор ресурсоснабжения с нежилым помещением заключается напрямую. Его важные элементы: точки поставки и граница ответственности, приборы учёта, порядок передачи показаний, порядок расчёта при неисправности прибора, условия о неустойке. Если договор с ресурсником предусматривает оплату по нормативу, а в помещении установлен исправный прибор, это условие противоречит правилам и может быть оспорено.

Смена управляющей организации

При смене управляющей компании обе организации могут выставлять счета за один и тот же период. Прежняя ссылается на то, что продолжала обслуживать дом, новая — на решение собрания и внесение в реестр лицензий. Платёжный документ, выставленный неуполномоченной организацией, собственник вправе не оплачивать. Для защиты от двойного взыскания запрашивается информация из реестра лицензий субъекта РФ о дате исключения и включения дома.

Документы, которые стоит получить до спора

Управляющая организация обязана раскрывать информацию о своей деятельности в государственной информационной системе ЖКХ. Там публикуются договор управления, отчёты о выполненных работах, протоколы собраний и тарифы. До подачи возражений адвокат выгружает эти сведения и сопоставляет их с выставленными счетами. Если отчётов о выполненных работах нет или в них указаны работы, которые не проводились, это аргумент для снижения платы. Дополнительно запрашиваются у УК расчёт общедомовых нужд и показания общедомовых приборов по месяцам, а при отказе такое требование можно заявить в суде как ходатайство об истребовании доказательств.

Перерасчёт и возврат переплаченного

Если выявлена ошибка в начислениях, компания направляет управляющей организации или ресурснику заявление о перерасчёте с приложением документов. Срок рассмотрения установлен правилами. Отказ или молчание дают основание для иска о перерасчёте либо о взыскании неосновательного обогащения, если переплата уже произошла.

Срок исковой давности по требованию о возврате переплаты составляет три года и исчисляется отдельно по каждому платежу. По встречным искам о взыскании задолженности управляющие компании тоже ограничены трёхлетним сроком. Заявление об истечении давности — один из основных инструментов защиты компании при взыскании долгов за длительный период.

Неустойка за просрочку оплаты

За несвоевременное внесение платы ЖК РФ устанавливает пени в долях ключевой ставки, размер которых возрастает с увеличением срока просрочки. Пени начисляются только на ту часть долга, которая признана обоснованной. Если начисления были завышены и компания оспорила их, после перерасчёта пени пересчитываются. Пленум ВС в постановлении № 22 от 27 июня 2017 года разъяснил вопросы взыскания платы за жилое помещение и коммунальные услуги, в том числе возможность снижения неустойки.

Зачёт встречных требований

Компания, у которой есть требование к управляющей организации о возмещении ущерба от залива или о снижении платы за некачественные услуги, может заявить его к зачёту против требования о долге. В арбитражном процессе это оформляется встречным иском или возражениями в отзыве. Суд учитывает встречное требование, если оно подтверждено.

Как оформить заявление о перерасчёте

В заявлении указываются помещение, период, строки платёжного документа, с которыми компания не согласна, и причина несогласия: иная площадь, неприменимый тариф, исправный прибор учёта, некачественная услуга. К заявлению прикладываются подтверждающие документы и собственный расчёт. Заявление направляется способом, позволяющим подтвердить получение. Спорную часть лучше не оплачивать без оговорки: если платить, то с указанием в назначении платежа периода и услуги, чтобы деньги не были зачтены в погашение старых долгов по выбору управляющей компании.

Практика арбитражных судов и ход работы

Типовая ситуация: управляющая компания предъявляет иск к собственнику нежилого помещения о взыскании задолженности за четыре года. Собственник платил ресурсникам напрямую и считал, что с УК расчётов нет. Суды в таких делах взыскивают плату за содержание в пределах трёх лет давности, а начисления за ресурсы, оплаченные напрямую ресурсоснабжающей организации, исключают из расчёта. Значительная часть иска обычно отпадает после сверки платежей.

Второй сценарий: ресурсоснабжающая организация выставляет объём воды по пропускной способности трубы за год, указывая, что прибор учёта не был допущен. Компания доказывает, что прибор был установлен и опломбирован, показания передавались, но акт допуска так и не выдан по вине самого ресурсника. Суды в подобных случаях чаще принимают показания прибора, если нет признаков вмешательства и ресурсник знал об установке.

Порядок работы адвоката

Адвокат Петрова Е. В. запрашивает у доверителя выписку ЕГРН на помещение, договоры с управляющей организацией и ресурсоснабжающими организациями, платёжные документы за спорный период, акты допуска приборов учёта, переписку и акты о нарушениях. Выполняется контррасчёт по площади, тарифам и объёмам, проверяется давность. Затем готовится ответ на претензию или отзыв на иск с контррасчётом, при необходимости — встречный иск о снижении платы или возмещении ущерба. Споры собственников нежилых помещений, являющихся организациями или предпринимателями, с управляющими и ресурсоснабжающими организациями рассматриваются арбитражным судом по месту нахождения ответчика или по договорной подсудности.

Основной канал связи с адвокатом — электронная почта arbitrazhdelo@gmail.com.